江南

人口老龄化问题近年来逐渐浮出水面，日益成为备受关注的重大社会问题。在现代化因素影响下，传统的“家庭养老”功能日益弱化，单纯的机构养老已不能满足老年人多方面的护理需求。随着我国老龄化趋势加速，养老产业开始成为不少企业眼中的“朝阳产业”，而养老住房板块作为养老产业的“载体”也成为众多投资者关注的焦点。当前，我国养老住宅市场正处于加速发展态势，机遇与挑战并存。

当前，中国老年人的消费观念正在从“生存型”向“小康型”转变。高端养老住宅、养老公寓、养老、养老金融等项目纷纷涌现。但从整体情况来看，我国老年消费市场的发展和规范仍处于起步阶段。在市场快速发展的背景下，各种陷阱和骗局不断涌现，瞄准老年人的腰包。如今，养老市场方兴未艾，打着“高回报”旗号的诈骗陷阱接踵而至。 “免费住养老院还利息”、“三年就可以赚回本金”、“凭会员卡到处吃喝玩乐”之类的夸张口号太多了。在热情而执着的“咨询专家”的反复洗脑下，很多老年人对这些所谓的“高收益”投资陷阱防不胜防。数据显示，65岁以上独居老人最容易受骗。诈骗的主要形式包括诈骗存款和贷款，销售各种所谓高收益高级公寓及相关虚假金融产品。

当然，不仅仅是中国，世界各国都面临着老龄化问题。根据国家的历史、经济发展和人们的传统家庭观念，衍生出不同的养老服务模式。海外养老地产和养老服务市场已经运行多年，也遇到了各种挑战。中国养老产业的发展模式可以借鉴海外市场的发展历程，结合当地文化传统和实际需求进行发展，使体系日趋完善。

美国：以市场开发为导向的养老地产金融生态系统

在美国国家规定，高级住宅不是房地产，准住宅不是t 充电模式。它是由开发商、运营商、房地产投资基金（REITs）和私募股权基金共同构建的完整金融生态系统。其中，老年住宅开发商通常是由其他类型的开发商演变而来。他们根据经营者或投资者的要求定制和开发老年住房社区，然后以预先约定的价格出售给经营者或投资者。在此过程中，运营商或投资者以担保的形式向开发商提供一定程度的融资便利和财务安排。当然，也有不少运营商自己充当开发商，或者与开发商组建合资公司，共同开发项目。此外，由于开发环节并非养老地产的核心环节，大多数运营商和投资者都会在开发过程中谨慎控制资金的使用，从而出现了外包开发的趋势。愚蠢。

一是“养老金+房地产”：美国普遍采用“养老金+房地产”的商业模式，将保险、房地产、养老金产业融为一体。首先，养老金支付来源是整个养老地产行业运行的关键。美国现有的养老金计划分为三大部门，即政府强制性养老金计划、雇主养老金计划和个人储蓄养老金计划。这个养老金计划为美国养老金房地产行业的发展搭建了一个金融体系。美国采用“养老金+房地产”的发展模式，将房地产开发与消费者生活方式的打造结合起来。保险业进军房地产，买断其居住权，采用酒店式管理，利用收取会员管理费的收入模式来收回投资，同时吸引g为公司养老保险客户。

第二是整体金融生态系统：在美国，主要有三类投资者（即房地产投资基金“REITs”、私募股权基金和非营利组织），形成了完整的金融生态系统。退休房地产金融生态系统。其中，REITs作为上市公司，更注重租金收入的稳定性，强调资产的长期持有；而私募股权基金主要针对机构投资者，更注重资产增值收益，强调低买高卖房产资产；至于非营利性则是主要利用捐赠资金和政府补贴为低收入群体提供社区养老服务的性组织。

但是，无论何种投资者，在持有房产期间，房产都会以净租赁或委托运营的形式交由专业运营商进行管理。净租赁方式下，投资者获得稳定的租金回报，运营商支付全部运营费、维护费、保险费、税金等，运营商在承担运营风险的同时获得剩余收益；而委托经营方式下，经营者收取固定比例的管理费，投资者获得剩余收益并承担大部分经营风险；有时，投资者会与运营商共同发起设立房地产基金，以收购和持有退休房产，运营商将占据基金的少数份额并负责运营管理，而投资者则按其资产比例承担大部分运营风险。出资。

必须提到的是，养老地产需要新建大量与老年人相关的建筑及配套设施。是典型的重资产行业，维护成本、折旧率较高n 和摊销；它还雇用了大量的专业护士。人员和服务方面的支出也很大。 REITs运营模式利润率高但资金回收期长、风险低，但投资回报率也略低。如果选择只提供房产租赁权和服务享受权的会员模式，通过收取房屋租赁费和服务费来赚钱，那将成为一个巨大的风险。如果遇到不诚信的公司或者因经营管理不善导致项目现金流出现严重问题，老人提前缴纳的入会费很有可能就被浪费掉了。因此，会员模式必须由具有市场认可度和优秀品牌的企业来管理和发展。

日本：养老地产运营多方合作模式

与亚洲其他国家相比，日本养老产业形成了完整的医疗产业链。 2000年，《护理保险制度》的实施，保障了老年人长期护理服务的可负担性，从而吸引了大量民间企业进入养老住宅房地产领域。日本养老住宅开发实体机构非常多元化，包括开发商、保险公司、实业公司、政府等，都积极参与，合作模式降低了运营风险和成本，养老地产以出租为主，机构设施一般收取一次性支票保费和月费，而住宅型只收取月费，大部分由当地护理机构承担。保险缴费比例的设定和缴费。另外，日本的家庭养老非常发达，有“二保”。世代生活”和长寿住房作为生活选择，并与社区和家庭护理服务相结合。

此外、日本他们也选择利用金融工具的发展来推动整个行业的发展。例如，日本实施反向抵押贷款金融安排，以保护老年人支付养老设施和服务的能力。日本也选择通过发行REITs来推动养老地产的发展。日本J-REITs房地产证券化累计发行金额已超过约45万亿日元。但自2008年金融危机以来，用于房地产投资的金额大幅​​减少。这对投资 J-REIT 的机构投资者产生了重大影响。已经造成了很大的负面影响。截至2016年，日本上市REITs股票有56只，市场规模1147亿美元，占全球REITs指数的7.43%。

新加坡：传统家庭养老金和政府房地产龙头运营模式

新加坡一直以来倡导和鼓励家庭养老，倡导三代同堂的中国传统生活方式。它是世界上第一个对“父母赡养费”立法的国家。通过了相应的法律和法院审理、仲裁制度来保障子女抚养责任。新加坡的住宅住房主要由建屋发展局（Housing Development Board）提供。居民住房拥有率高达90%。建屋发展局负责组屋的申请和分配。对三代同居家庭将给予价格优惠和优先安排，相应家庭未来的遗产税也将减免。同时，还将推出一系列补贴计划，为需要赡养老人减轻负担的低收入家庭提供养老、医疗补贴。减少家庭开支切实提高关爱老人的积极性。此外，新加坡政府还不断从法律、税收、补贴等方面加大对养老产业的投入，完善适合本国的养老体系建设。例如：对养老机构的各项服务进行监管，对运营费用提供相应补贴；实行“双倍退税”激励政策，允许国家福利理事会认可的养老机构向社会筹集捐款。

新加坡房屋局早在1998年3月就推出了“老年公寓” 。 “老年公寓”是政府住房的一种，一般建在成熟社区，建设老年公寓，公寓单位一般分为35平方米和45平方米，为一名或两名老人提供居住空间。老年公寓的基本申请条件a申请人必须是 55 岁或以上的组屋业主，并且必须是新加坡公民。夫妻必须共同申请购买。单身、离婚或丧偶的组屋业主可以申请。主要模式包括老年公寓和普通自住型老年住宅，其特点是单元设计合理化、产品建设标准化。这种公寓归买方所有，购买价格远低于私人房产的价格。

海外各种养老模式虽然看似多种多样，但都是在各国历史、文化、经济的进程中逐渐演变的。发展。建立并完善。欧美国家的家庭结构和紧密程度决定了老年人在经济和精神生活方面的相对独立性；亚洲国家深受儒家文化的熏陶，孝顺、赡养长辈，几代人一起生活是一个持续的传统。尽管由于老龄化加速和现代家庭结构的演变，中国的养老理念正在逐渐发生变化，但传统的家庭照顾和老年人的情感需求仍然是中国养老产业发展中不可忽视的因素。政府提出居家养老、社区养老、机构养老的“9073”原则比例分配（即90%由家庭照顾，7%享受社区居家养老服务，3%由机构照顾） ），也结合我国国情和传统文化的考量，为养老设施和服务体系的建设和发展提供了大方向。

当前，中国社会面临更加严峻的养老压力。因此，在尊重我国养老传统的基础上，也是应该的。适时升级多层次养老产品，满足不同养老需求。同时，政府加强基础设施和制度的投入和完善也必不可少。主要涉及方面包括完善对养老设施建设在土地、税收、补贴等方面的支持，鼓励多种主体参与养老产业发展。将长期护理保险纳入强制福利保障体系，实现医疗保险全民支付，鼓励开发新工具，对养老产业金融服务实行差异化待遇。

校对：刘伟