2021年，随着《反垄断法》的颁布，互联网红利期逐渐结束；遍地开花的教育培训行业迎来大检修，寒冬一时冰冻；在“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调下，已有回暖迹象的房地产行业迎来调控力度加大，下半年市场“急速下滑” ...

种种迹象表明，中国经济正在经历百年未有之大变局，中国企业认识市场的钥匙已经改变，竞争规则也随之改变。过去是一个坎坷的时代，只要你足够勇敢，踩风就能飞上天空。当前，中国经济正处于从增长优先转向增长与安全兼顾的重要转折点。

顺应时代潮流，如前所述在“基业长青”中，具有前瞻性的公司的愿景无一例外是由心驱动的，进步的动力在于公司内部。现在是中国企业脱掉华丽外衣，真正“秀肌肉”的时候了。

行业变局，部分房企失控“触礁”

近期，房地产行业的变化，正折射着当前中国经济发展的变化。

去年下半年以来，“三条红线”、“两个集中”、“房地产贷款集中管理系统”等供给侧调控政策不断升级，需求——购房周边政策也持续收紧。房地产企业融资压力加大，销售回款放缓，资金链逐渐承压。这直接打击了房地产企业主要以融资和高杠杆经营为主。

一些房企的“爆款”早在去年就已经出现。截至2020年7月7日，泰禾到期未偿还债务270.65亿元，成为首家违约的典型大中型房企。今年下半年的“恒大事件”，将房企债务违约的关注推向高潮。继花样年、现代地产自爆之后，地产股集体下跌，投资者的恐慌心理暴露无遗。

从表面看，基本面的下滑和政策环境的收紧只是加速房企风险暴露的因素。其背后的真正原因在于公司经营战略与“亚洲化”内部运营管理的错位。健康”。

一个健康的公司应该具备基本的运营盈利能力ty，而经营活动产生的现金流量最能体现这一点。从这一指标来看，恒大、花样年等房企融资性现金流入多年来一直高于经营性现金流入。

据中国银河证券统计，恒大自2013年起连续八年融资现金流最高，2020年占比62.36%。花样年自2012年起连续九年融资现金流入高，2020年占比59.60%；新丽自2016年起连续五年融资现金流入高，2020年占比66.21%。

房地产企业无法通过自身造血实现稳定增长，过于依赖外部融资来维持其资金链。这使得企业对资金的敏感度增加，会发现周期和政策难以掌控，更容易碰壁。

近一年来近年来，恒大、花样年等房地产企业的平均融资成本一直处于行业较高水平。以恒大为例，截至2020年底，恒大的融资成本为9.49%，远高于同规模竞品万科、碧桂园，也高于十大房企平均水平。如果公司融资成本持续居高不下，行业监管逐步趋严，资本市场将更加关注房地产企业的偿债能力，同时也会暴露出公司经营状况、开发能力较弱等问题。

当时，所有人都被“恒大造车”的资本故事看得眼花缭乱。当我们欢呼着上船的时候，我们忘记了海底的“暗礁”。

大浪淘沙，实力终于显露

当前的房地产市场就像一条蛇，大家一谈“规模”，一谈“责任”就摇头。

例如，企业财报显示，恒大负债总额达到1.97万亿。还有人发现，万科的负债总额也相当大，有1.59万亿，碧桂园有1.74万亿。房地产企业的债务很容易就超过万亿。还会有另一个“恒大”吗？

其实，这涉及到对房地产企业资产负债的误解。目前，我国房地产行业实行“预售”制度。普通商品交易往往是“一手付款，一手交货”，而预售制则是“先付款，再交房”。在房子交给消费者之前，这笔钱暂时不能确认为房地产公司的收入，而必须划入“负债”账户，算作“合同负债”。当有房地产公司正常移交房产的，可以结转为收入。 “合同负债”是不需要现金偿还、已锁定的未来收入。这部分“负债”较高，体现了公司业绩有保障。

排名前三的房企中，碧桂园、万科、恒大的负债总额均超过万亿元，但从具体合同负债看却存在显着差异。截至2021年6月末，碧桂园合同负债达7242.71亿元，占负债总额的41.63%。这意味着碧桂园近一半的所谓“负债”将转化为预期的未来收入。同样较为健康的万科，合同负债6942.28亿元，占负债总额的43.66%。相比之下，恒大的合同负债仅为2157.9亿元。为 10.97%。

因此，中国房地产企业资产负债表中的“负债总额”并不是真正意义上的“负债”，资产负债率也不能代表房地产的实际资产负债水平公司。真正能更好地反映真实债务水平的是有息债务和净负债率。

有息负债包括短期借款、长期借款、应付债券和其他产生利息的债务。截至2021年6月30日，万科有息负债仅为2687.1亿元，上半年增加101.9亿元；碧桂园的有息负债也低至3242.4亿元，较上年末下降7.5%。

事实上，中央的“三条红线”政策为市场提供了房地产企业最简单、最有效的风险评估标准。目前，不少集团存在违约风险青、黄级房地产企业其实并不重要。目前，万科正处于绿档状态。截至2021年6月末，净负债率为20.2%，现金短期负债率为1.67倍，扣除预收账款的资产负债率为69.7%。碧桂园处于相对健康的黄色区间，净负债率为49.7%，现金与短期负债比率约为2倍，仅剔除预付款的资产负债率略高于红线要求。但各项指标正在逐步改善，已从去年底的80%回落。至 77%。

稍微有点专业财务背景的人都知道，一个公司的账面资金太多，负债太低，并不是一件好事。这说明该公司不懂得灵活运用资源进行业务发展，闲置资金。在账户上，就是一种资源的浪费。近期金融大会释放的信号事实表明，银行将纠正对房地产企业的紧缩信贷措施。 “三条红线”就是在资金流动安全稳定的前提下，给行业带来最好的发展。

在市场压力下，更能检验一家企业真正实力的其实是回款，即“房地产公司投入了多少真金白银”。销售和还款应分开查看。销售不等于回报。卖掉房子并不一定意味着现金流回。只有高还款的企业才能保证充裕的现金流，在强有力的资本监管背景下获得更大的发展空间。据称，今年年初，万科召开2021年目标与行动大会，提出的六大目标之一就是还款率要达到95%。碧桂园财报公开数据显示，上半年，公司股权比例经营销售现金回笼约2727.9亿元，权益回收率达90%，已连续六年达到90%以上。

此外，尽管整体市场面临压力，但近期龙头房企的销售仍保持相对稳定。碧桂园9月权益销售额456.6亿元，环比增长1%。万科、融创宣布全面销售。万科销售额361.1亿元，环比微降2.48%；融创销售额466.5亿元，环比增长3.53%。

10月15日，在三季度财务统计发布会上，官方为“恒大事件”定调：恒大集团出现问题是房地产行业的个别现象。长期来看，国内房地产市场地价、房价、预期保持稳定。多数房地产企业经营稳健并有良好的财务指标。房地产行业总体健康发展。

近期，多家机构也维持对中国房地产行业的“增持”评级。摩根士丹利将中国房地产行业评级上调至“有吸引力”。该投行表示，未来将更加看好当前市场环境下可见利润强劲、执行记录良好、资产负债表稳健的房企，并对龙湖等民营房企给予增持评级和碧桂园。

历经风雨，从量变到质变

无论是制造业、互联网还是金融业，每个行业都经历过时代的红利，我们最终回归理性和自然。

有远见的企业会主动适应变化，或改变旧的游戏规则，完成华丽转身以快速而积极的方式发出声音。

面对市场变化，融创中国首次提出“更安全、更从容、更长远、更有价值”的战略目标。

万科高喊：“活下去！” 2018年，此后三年，万科提出了完善基本面、聚焦产品服务、深化组织重构、拥抱管理红利时代等一系列战略。今年9月，万科37周年晚会上，于亮高兴地上台说道：“很高兴我们都还活着。”

2018年下半年，碧桂园提出“稳健长远发展、综合竞争力增强”的企业战略，统筹投资、设计、运营、营销等各方面，建立精细化管理机制，投入数字化建设，提升企业管理效率。同时，重点在房地产主业的基础上，碧桂园还布局建筑机器人、餐饮机器人、现代农业等，拓展企业发展空间，与主业形成良好的协同效应。

在最新的内部管理层会议上，碧桂园创始人杨国强坚定地表达了对中国房地产市场未来的乐观态度。他勉励全体员工：“为所有追求美好生活的人们提供高性价比的好房子，是公司的追求和使命。”

2007年，诺基亚、摩托罗拉等手机市场其他品牌也卷入了这场危机。在这样的情况下，第一代iPhone顶着压力发布，震撼颠覆了整个世界，彻底改变了人们的生活方式。

2008年金融危机期间，全球电信巨头纷纷缩减战线，确保现金流稳定过冬。然而，有公司打电话华为逆势出海，成为全球电信设备巨头。业务跻身前五名，实现稳定增长。

而2021年，当市场再次经历风暴时，新兴机会正在酝酿。