打通商业地产“投融建管退”全链条 首批三只消费基础设施REITs获批
11月26日晚，市场期待已久的消费基础设施公募REITs终于来了。华夏基金和中金基金三款产品拔得头筹，成为首批获批消费基础设施公募REITs。
业内人士表示，消费基础设施REITs将推动消费基础设施再投资，鼓励更多社会资本参与消费基础设施投资，帮助商业地产打通“投、融资、建、管、退出”全链条。
政策强力支持
11月26日晚间，证监会网站显示，首批三只消费基础设施公募REITs——中国金茂购物中心REITs和华润置地商业资产REIT和中金印力消费REIT分别获得中国证监会核准登记并分别获得上海证券交易所和深圳证券交易所核准。
证监会网站显示，中国金茂购物中心REIT募集股份总数为4亿股，华润商业资产REIT募集股份总数为10亿股，募集股份总数为10亿股。股数 r中金印力消费REIT募资10亿元。前三只消费基础设施REITs的管理人分别是华夏基金、华夏基金和中金基金。
10月20日，证监会发布《关于修改《公开发行基础设施证券投资基金指引（试行）》第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型扩大至消费类基础设施。 。文件发布仅一个月左右，就有3只REITs正式获批成为首批消费基础设施公募REITs。业内人士表示，这充分体现了对优质项目发行和REITs市场发展的大力支持，并看好市场未来的发展潜力。
领略三城核心商圈
作为以消费基础设施为底层资产的购物中心，其地理位置优越决定其价值的重要因素。前三款产品涉及的基础资产资产位于杭州、青岛、长沙核心商圈。
其中，中金印力消费REIT拟投资的基础设施资产为杭州西溪印象城，整体建筑面积25万平方米。自2013年开业以来，西溪印象城取得了较高的增长。 2022年营业额将突破35亿元； 2023年上半年成交额将突破21亿元，创历史新高。
首批三支消费基础设施REITs中，有两支由华夏基金管理。其中，华润商业资产REIT的发起人为华润置地，底层资产为青岛万象城。项目估值达到81.47亿元，占“第一批项目总估值的一半”。青岛万象城是位于被誉为青岛核心广域商圈的市南区香港中路商圈。该项目于2015年开业，2016年至2022年客运量复合增长率达到7.6%，近三年营业收入复合增长率达到15%。
华夏金茂购物中心REIT底层基础设施长沙兰秀城，位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖片区核心商圈，建筑面积约10万平方米。于2016年底开业，至今已运营近7年。是一个成熟稳定的购物中心项目。基金招股说明书显示，长沙兰秀城年客流量超过1000万人次。 7年来一直保持着接近满租的快速发展态势。根据市场调查评估机构显示，截至2023年6月末，长沙兰秀城是梅溪湖商圈出租率最高的商业物业。截至2023年9月底，长沙兰秀城出租率达98.9%。
“这类项目位于核心商圈，人流量大，入住率稳定，运营良好，更容易获批。”一位基金经理表示，投资者更关注位于高能城市的底层资产。它是城市核心商圈成熟、稳定、有竞争力的项目，但更重要的是能保持稳定的盈利，有潜力。未来将持续增长。
充分盘活存量资产
消费基础设施REITs作为成熟REITs市场的主要类型之一，资产规模大、市场化程度高，是投资和投资的重要载体。消费增长。随着o消费基础设施REITs正式推出，我国公募REITs底层资产类型进一步拓宽，同时REITs充分发挥了盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。
“截至2022年底，我国现有购物中心数量将超过5500家，体量超过5亿平方米。”中金基金表示，在我国境内，百货、购物中心等商业地产具有投资金额高、投资回报周期长等特点，一定程度上限制了行业的发展。以消费基础设施项目为基础发行REITs，有利于增强消费能力，落实优先恢复和扩大消费的政策。
此外，业内人士表示，消费基础设施REITs将促进消费基础设施再投资，例如鼓励更多社会资本参与消费基础设施投资，增加市场供给，为居民消费提供越来越便利。 、更好的消费场景，优化商业网点布局。同时，还帮助商业地产打通“投、融资、建、管、退出”全链条，提供盘活存量资产的金融工具，优化资本结构，帮助企业进入良性发展循环。
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