随着岁末的临近，公募REITs的正常发行正在加速。

据证监会及两大交易所官网信息显示，12月7日新增三只公募REITs申报，分别是华夏深圳国际仓储物流REITs、华泰紫金宝湾物流仓储REIT和华夏特变电工新能源REIT。 12月6日，嘉实基金此前报道的嘉实物美消费REITs收到监管反馈。据不完全统计，10月份以来，已申报新增公募REITs约10只。不难发现，2023年公募REITs将继续常态化发行，并保持较高的市场关注度。

券商中国记者发现，继此前将公募REITs纳入FOF投资范围后，近期又拟将公募REITs纳入投资范围。蒂意味着公募REITs加速发行的同时，也有望迎来新的活力源泉。

2只仓储物流及1只新能源REITs向深交所申报

其中，华夏深国际仓储物流REITs、华泰紫金宝湾物流仓储REITs向深交所申报深圳证券交易所；华夏特变电工新能源REIT上报上海证券交易所。

前两款产品属于仓储物流REITs。其中，华夏深圳国际仓储物流REIT专项计划名称为中信证券-深圳国际仓储物流1号资产支持专项计划。原股权持有人为深圳市深国际物流发展有限公司（以下简称“深国际”），华夏基金担任基金管理人及基金管理人。专项计划管理人为中信证券，托管人为招商银行。

*** 信息显示，深国际为上市公司深圳国际控股股份有限公司（以下简称“深国际”）的全资子公司，注册资本3亿元。其主要业务是负责深圳国际集团物流板块的全国网络布局。截至目前，公司已在全国30多个城市布局55个项目，协议用地面积超1000万平方米。

此外，华泰紫金宝湾物流仓储REIT还有四家原始股权持有人，分别是天津宝湾国际物流有限公司、廊坊宝湾国际物流有限公司、南京宝湾国际嘉兴宝湾物流有限公司、嘉兴宝湾物流有限公司，基金管理人和专项计划管理人均由华泰资管担任托管人也是招商银行。

*** 资料显示，宝湾物流是上市公司南山控股与中国南山集团共同组建的物流设施投资平台。成立于2011年7月，注册资本25亿元。目前，宝湾物流已在全国40多个城市布局70多个综合物流园区，规划、在建和成熟运营的物流设施总面积超过1000万平方米。

中国特变电工新能源REITs是新能源REITs。本产品保荐人（原持有人）为特变电工新疆新能源股份有限公司（以下简称“新疆新能源”），特约管理人为中信证券。

据母公司特变电工此前公告，其控股公司新疆新能源使用了其部分风能和光伏发电。泰电发电项目作为基础设施资产进行公开发行。基础设施证券投资基金的申请与发行。该产品的两个基础资产为哈密华丰新能源发电有限公司和哈密丰尚发电有限公司持有的风能和光伏发电项目，总装机容量为350MW。新疆新能源作为原股东参与基础设施公募REITs股份的战略配售，将认购基础设施公募REITs股份的20%-51%。

定期发行有潜力加速

早在2022年底，业内人士就曾预测公募REITs将在2023年延续正常发行节奏，预计到2023年底，REITs发行数量将超过60只，总发行规模将突破2000亿元，底层证券将更加丰富g 资产。从2023年的实际情况来看，上半年公募REITs产品的发行节奏有所放缓。不过，下半年，随着消费类REITs、传统高速公路、保障性租赁住房、产业园区等新品种的上报，新REITs的发行正在加速，常规发行似乎也在加速。<具体来说，12月1日，中航基金旗下中航易商仓储物流REIT正式报出。与此同时，今年10月申报的华泰紫金南京建业产业园REIT和中金重庆两江产业园REIT也于12月1日收到反馈。12月6日，嘉世物美消费REIT也在10月申报后收到监管反馈。而在11月份收到反馈的包括博时金开科技产业园REIT和嘉实中国电建结算n 能源REIT，博时基金旗下子公司。 11月份受理的报告包括易方达深圳高速公路REIT、招商高速公路REIT等产品。此外，华润商产REIT等多只消费类REIT已于11月注册生效。

在新发行不断的同时，公募REIT也逐渐被更多资产纳入投资领域。券商中国记者了解到，继此前纳入公募FOF投资范围后，全国社保基金近期又拟将公募REITs纳入投资范围。根据财政部近日发布的《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》意见函，拟将投资范围修改为包括公募证券投资基金（包括货币市场基金、债券证券投资）基金、混合证券 i

分析人士认为，这将为即将到来的REITs市场快速扩张提供发展源泉，助力REITs市场的发展。 REITs市场提质增效，实现快速扩张和高质量发展。

定价和投资逻辑有待进一步探索和完善

华金证券表示，随着项目逐步增多、资产类型丰富，推出首批扩容产品发行、公募REITs市场在经历了“非理性”的涨跌之后，投资者对公募REITs的认识不断发生变化。

具体来说，对于二级市场的走势，华金证券创新资产管理总部总经理杜鹏表示，随着首批公募REITs上市已超过10年。汉两年来，市场也经历了大幅增长。然后摔倒了。 2023年7月上旬，从FOF基金将投资公募REITs纳入投资范围的利好消息开始，其他有利于市场稳定的相关声音不断传出，市场反弹后企稳。市场反弹过程中，各行业表现出较大差异。

中金公司分析认为，目前REITs存在的问题并非中国市​​场独有，而是REITs市场在发展初期遇到的共同挑战。这一挑战的实质是二级市场上实物资产和REITs这一新资产类别的定价逻辑和投资逻辑需要时间进一步探索和完善。

上海交通大学上海高级金融学院副院长颜红表示，机构投资者的跟风也将加剧金融市场的价格上涨。波动。不过，这些都是市场发展的正常现象。即使在美国这样的成熟市场，REITs产品也会面临从高点起50%的巨大波动。在颜红看来，REITs已从试点阶段走向正常发行阶段，未来市场将更加成熟。 “发展REITs有利于经济的复苏和好转，这也充分体现了资本市场支持实体经济、提高市场直接融资比重的指导思想和初衷。”

“对于行业来说，更广泛的社会资本可以通过REITs参与消费基础设施投资，可以扩大消费产业规模，加快培育区域消费中心，更好地发挥作用”消费拉动经济增长，对于REITs市场来说，将迎来新的发展机遇REITs的资产类型将更加丰富，增强REITs的市场规模和市场活力，更好地满足更多元化投资者的投资需求。”上海证券基金评估研究中心高级分析师孙桂平表示。