REITs市场新一轮扩张已经开始。上海证券报记者注意到，11月份以来，招商基金、易方达基金、国泰君安资管等头部机构相继申报基础设施REITs，有望为市场注入新的“活水”。

“REITs最困难的时期已经过去了。”一位资深REITs基金经理表示，由于基础设施REITs资产管理能力一度面临较大挑战，前十个月公募REITs产品二级市场平均价格跌幅超过15%。但随着经济稳步复苏，大部分资产已达到经营拐点，基础设施REITs二级市场企稳，部分REITs价格企稳回升。

市场欢迎新参与者

基础设施REITs 市场欢迎新参与者。 11月10日，招商基金发布首次申报基础设施REITs，招商基金招商公路高速公路封闭式基础设施证券投资基金正式向深交所报备。

招商公路表示，为防范风险、去杠杆、稳投资、补短板、优化公司资本结构、盘活现有基建资产，公司拟利用全资子公司博府高速公路持有博府高速公路特许经营权及相应高速公路资产，开展基础设施REITs的申请和发行。

具体来说，博福高速公路是一条新建的双向四车道高速公路，全长101.3公里。设有亳州东收费站、亳州南收费站、太和东收费站3个收费站。以及辛集服务区、长春服务区2个服务区。根据评估，拟募集资金该基础设施REITs规模约为40亿元。

易方达基金和国泰君安资管也在11月申报了基础设施REITs，即易方达深圳高速REITs和国泰君安城投关停保障性住房REITs。

其中，宜方高速REIT的标的资产宜昌高速位于湖南省益阳市和常德市。是连接长沙市与湘西北长株潭经济圈的主干道。全长约73.08公里。

国泰君安城投宽亭保障性住房REIT底层资产为江湾社区和光华社区，均为上海城投集团旗下国泰宽亭保障性住房资产。江湾社区和光华社区位于上海市杨浦区。他们总共提供近3000套租赁住房，建筑面积约170平方米，000平方米。截至9月30日，底层资产占用率达到93%，进入稳定运营阶段。

深高速表示，基础设施REITs是股权融资的创新举措，有利于完善公司商业模式。通过将现金流稳定的成熟项目投资于公募REITs，可以有效盘活公司。现有优质资产，尽早回收经营性投资并实现收益，提高资产周转效率，增强公司滚动投资能力。

大部分REITs资产已稳步恢复

“受多种因素影响，上半年REITs经营遇到较大困难，部分产业园区出现退租情况。”上述资深REITs基金经理表示，不过，从目前的情况来看，大部分REITs资产已经顶住了压力，运营已经进入了恢复通道。

具体来看，保障性住房、仓储物流、能源项目资产韧性较强，前三季度经营稳定，可分配金额符合预期；第三季度可用于分配公路资产的金额高于第二季度。季度有增长，单季度完成率有所提升。

在产业园区板块，各个项目的表现差异较大。一方面，受宏观经济周期和部分区域行业供需失衡影响，部分研发办公项目出租率低位运行，租金水平有所下降，业绩恢复仍需时日；另一方面，博时蛇口产业园REIT、东吴苏园产业REIT、国泰君安东九鑫EC等资产的占用率欧诺美REIT和华夏合肥高新REIT三季度末占比超过90%，项目运营保持高位稳定。

中证鹏元研发部高级研究员吴金辉认为，受多种因素影响，部分产业园区资产租金率有所下降，出现了一定的经营风险。他提醒管理人和运营机构，需要不断提高运营水平和管理效率，加强信息披露和投资者沟通。但从整个市场来看，今年前三季度基础设施REITs的经营表现依然可圈可点。

运营逐步恢复后，基础设施REITs二级市场表现企稳。 Choice数据统计显示，截至11月13日，18只基础设施REITs在过去一周出现上涨。国泰君安临港创新产业园REITs上涨5.01%，华泰江苏交控REIT、中金厦门安居REIT、宏图创新盐田港REIT上涨5.01%。均超过2%。

进一步完善REITs市场生态

业内人士表示，基础设施REITs是连接实体经济和金融市场的股权投融资工具，可以有效盘活存量资产，减少资本支出。负债。效率是推动经济转型升级和高质量发展的重要一环。稳步推进多层次REITs市场建设，有利于吸引更多企业和金融机构进入市场，为REITs市场增添活力。

今年以来，深交所多措并举构建监管体系，夯实存续期信息披露规则基础，优化发行交易机制安排，引导和完善监管体系。加强投资者关系管理，加强基础资产运营监管，加强投资者沟通。交流促进良好市场生态的实现。

基础设施REITs纳入公募母基金投资范围后，上交所组织华夏基金、南方基金、易方达基金等基金公司召开REITs机构投资者座谈会，加强REITs建设投资方进一步完善REITs市场生态。

展望未来，吴锦辉表示，还要稳步构建以资产管理为核心的全链条REITs监管体系，推动多层次REITs市场建设，助力REITs市场高质量拓展容量和品类。具体来说，推动公募REITs、私募REITs、Pre-REITs协调发展，增强投资者活力沟通和高质量的信息披露；推出REITs实时指数，鼓励FOF、社保基金等长期投资者入市，探索适合我国REITs优惠的税收、会计政策等；鼓励成立行业或区域REITs联盟，引导市场加快组建专业投研团队，走出一条中国特色的REITs发展道路。

深交所相关人士也表示，深交所将加快推进REITs正常发行和高质量扩张，持续优化发行定价机制，丰富和完善投资者结构，促进REITs的发展。更多长期资金入市，积极构建多层次REITs市场，推动基础设施REITs发展迈上新台阶，更好服务国家发展战略和高质量发展经济高质量发展。