进入中国25年来，新加坡上市公司凯德置地（简称“凯德置地”）凭借独特的“房地产开发+资本运营”模式，成为国内商业地产的标杆企业”。然而，在近年来商业地产行业不断变化的新环境下，这家外资企业开始显露出一丝“焦虑”，体现在其频繁的调整上。

近日，建业地产（HK:00832，简称“建业”）发布公告称，凯德置地将其持有的全部24.09%股份授予建业董事长胡宝森。据估计，凯德置地将由此获利超过20亿港元。

合作13年后，凯德出售其持有的建业股份。此举被视为看空河南市场的信号。不过，凯德置地否认了这一说法，并回应蓝鲸地产：“这是凯德置地的举措之一。回归核心城市群。”据蓝鲸地产回顾，2018年以来，凯德频繁抛售非核心城市组团资产，并持续加仓北京、上海、广州等城市。与此同时，凯德置地不断扩大基金管理范围。缘，这一系列动作背后的动机是什么？

13年的“老友”分道扬镳，凯德出售建业股份

7月1日，建业发债公告称，大股东恩辉投资有限公司与凯德利丰（开曼）控股有限公司（凯德置地）于2019年6月29日签订股份购买协议。根据协议，凯德置地将出售24.09 %或其全部建业股份转让给恩辉，总代价为28.31亿港元。股权转让完成后，恩惠及胡葆森持有建业地产的股权将由50.75%增加至74.84%。

关于此次交易中，凯德集团总裁罗振宇公开表示：“凯德持有的河南建业股权多年来获得了丰厚的回报。考虑到河南建业的主营业务在河南省，不剥离这项资产将使我们能够重新配置资本凯德与建业的交集始于2006年。2006年底，面临资金链压力的建业达到了与凯德集团签订协议，凯德集团以5亿元人民币收购其24.75%的股权，随后凯德集团又根据协议增资1.01亿元人民币，持股比例增至29.75%。2007年8月，凯德集团又增资5亿元人民币，持股比例达到36.14%。2008年，建业上市后，持股被稀释为27.1%。

据当时媒体报道，凯德集团选择资本渗透河南建业是新加坡凯德置地集团（凯德置地前身）进军中国中西部市场的第二次重大战略部署。凯德置地于1994年进入中国，上海作为其首站。然而，在稳健的经营战略指导下，其国有化之路直到2003年才开始。

作为外国人，凯德置地作为一家外资企业，能够快速打开中国市场并不容易。它选择的策略是与中国本土企业合作。在入股建业之前，凯德置地刚刚完成与成都置信成立新合资公司的计划。通过这两次合作，凯德集团初步完成了在中国主要经济区域业务发展的战略部署，形成了长三角、环渤海地区的战略布局。珠三角、西南和中部地区是核心发展区域“3+2”。

然而，近年来，武汉悄然取代了河南在凯德置地战略部署中的地位。 “凯德置地将进一步深化在中国五个核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势。”罗振宇多次公开表示。

外界将凯德置地的行为解读为不看好河南市场。对此，凯德回复蓝鲸地产：“此举并不意味着不看好河南市场，而是凯德考虑了自身未来的发展方向，确定了核心城市群的战略，可以更好地改善河南市场。”对于凯德出售建业股份一事，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析蓝鲸地产：“河南米市场未来有很大的商业消费机会，而凯德类似股权持有的一些做法对企业的发展意义不大，出售也有助于回收资金，寻找新的投资机会。”

全联房地产商会商业地产研究会会长王永平从另一个角度看蓝鲸地产分析称：“凯德最初入股时，应该是希望进入河南的住宅和商业市场通过建业获得了更多的优质资源。然而，建业近年来在商业地产方面并没有取得更大的成功，行动并没有成为重要的经营策略。他认为，从回报角度来看，凯德要么希望建业回报资源，要么分红。也许建业在这两个层面上都没有达到凯德的要求。。

严跃进指出，建业地产布局过于集中在河南。在行业规模增长放缓和市场分化的情况下，将面临来自本土房地产企业和外资房地产企业的大量竞争压力。市场占有率不足也逐渐体现出来。

这让建业未来的表现扑朔迷离。尽管建业地产董事长胡葆森在2018年业绩会上表示“将有条件走出国门”，但融资环境趋紧，地价居高不下。目前来看，建业势必付出更高的代价，这也与凯德追求稳健的经营策略不同。

商业地产正面交锋，凯德在华发展优势减弱

这并不是凯德第一次抛售资产。 2018年以来，凯德不断调整城市布局，回归核心城市通过“同时买卖”来联系。

其中，最大的抛售发生在2018年。2018年初，凯德置地宣布，其全资子公司凯德商业已与印力、万科、Triwater达成协议，出售20套中的1套国内购物中心项目公司股权及相应负债为83.65亿元.00%。通过本次出售，凯德集团退出了安阳、茂名、德阳等14个单一项目布局的非核心城市。今年6月，凯德置地将哈尔滨和长沙的三个项目出售给中国信托，从而退出哈尔滨和长沙。

同时，凯德开始在北京、上海、广州、成都、武汉等核心城市群不断加仓。例如，2018年11月12日，凯德置地以8.82亿元收购位于广州的一处房产。广州科学城核心区环商商业用地广州市GPU区.一天后，上海虹口星港国际中心项目以127.9亿元被收购。该项目预计总投资约200亿元，规划为上海第三座来福士广场。

王永平告诉蓝鲸地产：“凯德背后的购物中心都是基金运营的，所以出售成熟的商业资产，然后选择具有更高增长潜力的新资产，已经是一种浪费。一个标准从凯德基金的运作模式来看，从三四线城市退出实际上是基金的判断，当经济下行时，基金通常会优先选择更容易退出和交易的城市。四线城市的商场，交易对象少，不好卖。”

这或许就是凯德“腾笼换鸟”的核心逻辑。作为国内开发商的标杆值得借鉴的是，如果要在开发商、运营商、基金管理人三种身份中选择其一，基金管理人可能更符合凯德置地。其商业模式的核心是房地产开发+资本运营。”即是，将投资、开发或收购项目打包成私募股权基金或信托基金，基金部分股权由自己持有，另一部分股权由养老金等境外机构投资者持有资金和保险资金，直至项目运营稳定为止。实现资产增值后，以REITs的形式退出，进行周期性投资。

近年来，虽然国内REITS破冰，不少房企推出类REIS产品，但凯德置地仍然保持着相对优势，但这种优势正在被削弱。 “凯德的运营经验相对成熟，但由于目前过度的投资，业态竞争和布局过于密集，凯德的优势在近战面前正在减弱。 ”王永平表示，从市场角度看，很多企业早期的经营管理水平比较差，近年来迎头赶上，整体经营水平有所提高。由于商业资源不足，在从业务结构上看，这些项目的规模和规模都差不多，从业务上看，差异也比较小，在这种情况下，本土开发商的区位优势就会发挥很大的作用。

如作为新加坡以外的第二大市场，中国对凯德集团整体业绩的影响不容忽视，随着本土房企经营管理水平的提升，凯德中国业绩高速增长的“黄金时代”正在褪去。财报显示，2018年，凯德中国资产占比36%。达到近年来的最低点。

随着优势减弱、业绩增速放缓，凯德开始内部创新。王永平透露，近两年，凯德成立了创新部门，专门研究人工智能和大数据。此外，凯德集团还在不断扩大基金管理范围。 2019年1月，凯德集团发起收购星桥腾飞，并于近期完成整合。对于本次交易，凯德置地总裁兼集团首席执行官李志勤表示：“我们的资产组合将进入工业园区、物流、工业地产等新经济领域。”罗振宇还表示：“面对新的发展机遇，我们制定了新中国战略，推动下一阶段可持续增长。”同时，城市更新业务和共享办公也是公司的重点发展方向。

以上能有什么样的表现此次调整给凯德置地带来什么？面对擅长规模战的内地房企，追求稳健经营的凯德如何保持高增长？蓝鲸地产将持续关注。

来源：蓝鲸财经

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