中国基金报记者方莉、卢惠晶

公募REITs作为公募基金的新品种，一直备受市场关注注意焦点。

第二批公募REITs于11月29日发售，上演了一出比第一批更火爆的大戏——全部“一日售空”，出现了“一日售空”的现象。多次超募超出市场预期。

11月29日，华夏、建行旗下公募REITs正式宣布结束前期募集。据基金管理人不完全统计，两只公募REITs单日吸资金总额至少超过170亿元。其中建信中关村REIT和中国越秀​​高速公路REIT的公众投资者配置比例仅为2.58%和2.74%左右。

公开认购结束后，这些REITs将尽快启动上市程序。当时，投资者有兴趣部署REITs产品的可以通过现场布局进行。

建行中关村REIT单日销量超百亿元

第二批公募REITs“首日吸金超170亿元”

11月29日，第二批两只公募REITs正式向社会投资者发售。与线下投资者认购超过募集金额数倍的现象类似，公募REITs的公开发行也异常火爆。

公共REITs的销售有一个战略配售环节。从此前公布的询价情况来看，机构投资者参与询价的热情非常高。最新披露的第二批公募REITs平均有效认购倍数超过50倍。 。

经过大比例的战略配售，公募REITs向公众投资者募集的股份并不多。基于按认购价格计算，两只公募REITs向社会公众投资者首次发行金额合计不超过5亿元。其中，中国越秀高速公路REIT向公众投资者的销售金额仅为1.917亿元，建行中关村REIT向公众投资者的销售金额仅为2.58亿元。因此，第二批公募REITs延续第一批“一日化”的“售罄”局面毫无悬念。

11月29日上午开市时，据悉第二批公募REITs已售罄。中午收盘时，该频道报道称，中国越秀高速公路房地产投资信托基金的认购金额超过了向公众投资者的首次发行金额。据了解，截至下午收盘，越秀高速REIT募资规模超过30亿元，建信中关村REIT募资规模超过90亿元。

据渠道数据统计，截至18:00，建信中关村REIT面向公众投资者的认购部分已超过100亿。截至18时40分，中国越秀高速公路REIT认购总额突破70亿元。

按照首发金额计算，建信中关村REIT的公众投资者配置比例仅为2.58%左右。华夏悦修高速REIT的公众投资者配置率约为2.74%，后续是否启动回补机制还需观察。

“第二批公募REITs目前仅有两只在售，整体供大于求。此外，首批公募REITs在市场上表现良好，国内资本市场也有推出新股的传统，无论是新股还是新发行。公募REITs在创造新REITs方面仍然具有积极作用，这就是市场热衷于投资的原因。继续追捧公募REITs。”一位基金公司内部人士分析了第二批公募REITs持续火爆的原因。

另一位基金公司人士表示，该公司公募REITs面向公众投资者今晚将宣布提前结束募资，同时进行末日比例配售，明天是面向线下投资者的认购缴费日，所有公募REITs销售将于明日结束。

11月29日晚间，华夏基金在深圳证券交易所发布公告称，中国越秀高速公路封闭式基础设施证券投资基金公开发行提前结束，并进行比例配售。

建信金融还发布海报称，建信中关村REIT单日售罄。

它将尽快上市成立后有可能

上市首日涨跌幅±30%

第二批公募REITs受到公众欢迎，投资力度加大该类型产品的价值。

订阅完成后还有很多流程。中国越秀高速公路REIT发售公告显示，认购完成后将有回拨机制，由回拨机制决定最终的战略配售、网下发售、社会公众投资者出售的基金份额以及配售比例。随后，将发布《关于基金合同生效的公告》，在符合相关法律法规和基金上市条件后，将尽快予以办理。

建信中关村REIT公告还显示，11月2日完成线下基金份额申购后9、决定是否启动回拨机制及网下及公开部分最终发行股份；如有回补机制，将于12月2日公布，12月3日完成剩余余额退还给公众投资者。

值得一提的是，由于基础设施REITs基金采取封闭式运作，不开放申购和赎回，因此无法在证券交易所上市。如果基金在交易所上市，场外交易单位的持有人必须将其基金份额转移到交易所才能出售。也就是说，公募REITs成立后只能通过二级市场进行买卖。

华夏高速REIT信息显示，华夏高速REIT在基金合同存续期内采取封闭政策，正规运作，并在证券交易所上市。子集撕裂和救赎不开放。但后续将在交易所挂牌交易，投资者可以在二级市场进行竞价交易。上市首日增减幅度限制为30%，上市首日后增减幅度限制为10%。

个人投资者如果使用场外基金账户认购公募REITs产品，无法通过基金赎回的方式出售，需要在市场上出售以满足资产的流动性需求。产品推出后，基金管理人和资产支持证券保荐人将邀请做市商管理流动性，邀请其他资管产品参与产品投资并提供现场流动性，并利用公司内部产品和自有资金提供流动性。流动性等方式维持产品流动性。

首批公募REITs上市以来平均涨幅超eded 10%

业界看好第二批公募REITs上市表现

特别记得6月底，第一批公募REITs上市表现正式上市成为当时资本市场的一大亮点。上市首日，一款产品开盘暴涨20%，9只产品全部收涨，给资本市场交出了一份亮眼的答卷。

如今，公募REITs上市已有5个多月了。从这几个月的走势来看，可以说是从一个与股市、债市相关性较低的独立市场中脱颖而出的。 9只公募REITs上市以来，平均涨幅超过10%，富国资本水务REIT和中金普洛斯仓储物流REIT两只产品涨幅均超过20%。自首次发行以来持有股票的投资者已经获得了很多收益。

从阶段来看，6月21日，首批REITs产品首发，首钢绿能开盘暴涨20%。 9只公募REITs收跌，其中蛇口工业园收盘上涨14%，首钢绿色能源上涨近10%，还有2只上涨不足1%。全天9个品种总成交额超过18亿元，交易相当活跃。

此后，公募REITs开始消化首日涨幅，二级市场价格持续下跌。 6月22日至7月底，多只公募REIT出现“崩盘”现象。

不过8月份以来，公募REIT又恢复上涨趋势。过去9只公募REIT持续上涨三个月平均涨幅由8月的4.37%扩大至9月的5.15%，涨幅达7.88%，中金普洛斯仓储物流REIT、宏图创新盐田港仓储物流REIT上涨10月份涨幅超过10%。公开募集的 REITs 11 月份继续回吐涨幅。 9个产品平均跌幅为1.56%。 11 月份，只有富国首都水务房地产投资信托基金和华安张江光大房地产投资信托基金能够维持涨幅。

公募REITs的市场流动性也在逐步改善。 Wind数据显示，除6月上市首月交易额大幅增长外，9款产品交易额从7月的14.13亿元增至10月的26.11亿元，单日交易额部分公募REITs规模突破1亿大关。

业内人士也看好第二批REITs上市首日的表现。 “首批公募REITs上市五个月以来市场表现良好，经过几个月的增长，目前二级市场估值第一批公募REITs的n值远高于第二批产品的估值。市场还将对第二批公募REITs的估值与第一批产品进行对标。此外，第二批项目数量有限。不排除需要一两天的时间才能上市。二级市场的价格已经涨到这个地步了。”一位基金公司内部人士分析道。

未来还有REITs产品推出

事实上，还有REITs产品。

从目前已披露的产品来看，上交所已受理中交高速公路封闭式基础设施证券投资基金、国泰基金两款产品莒南临港东久智能制造产业园落户 基础设施证券投资基金前者已获受理d，后者已被报道。

此外，据业内人士透露，中国交投为原股权持有人，标的资产为湖北省一条高速公路。某大型基金公司作为基金管理人拟申请公募REITs也已做好充分准备，可能将于近期向交易所报送。

近几个月，多家上市公司陆续发布公告披露公募REITs申请进展情况，其中包括6月份刚刚纳入试点的风电、光伏发电等行业今年。其中，金风科技发布《关于开展公开发行基础设施REITs申报发行的公告》； 10月，山东高速集团公司召开公开发行REITs项目启动会。

深圳能源还公告称，公司拟以东部电厂（一期）项目申请参与基础设施公募REITs试点项目。公告显示，深圳能源基础设施公募REITs拟项目底层资产估值约为人民币34.89亿元，鹏华基金将担任公募基金管理人。

该基金经理表示，由于公募REITs业务所能带来的巨大空间，万亿级别让各大基金公司在该业务上非常活跃，未来可能会推出更多产品。

业内人士认为，在当前宏观环境和资本市场状况下，公募REITs产品以其估值公道、稳定性高的优势逐渐被投资者认可，市场活跃度有望进一步增强。未来。启发，这个万亿级市场吸引了众多投资人受到业界关注。

建信基金基础设施投资部公募REITs业务总负责人、建信中关村REIT基金拟任基地经理张石表示，中国公募REITs市场长期以来一直保持着良好的发展势头未来将是万亿级赛道。近年来，我国集中出台了以打通投融资渠道、解决租赁住房融资、盘活存量资产为重点的政策。 REITs的发展受到社会各界的期待。就在今年，公募REITs正式推出，首批产品立即受到投资者的喜爱。如果参照美国、日本等国家成熟REITs市场占GDP总量约5%-15%的比例计算，我国2020年GDP总量为101.6万亿，中国的体量预计未来公募REIT规模将达到4-12万亿。发展前景广阔。

REITs产品具有巨大的投资价值

长期投资思路

业内分析人士表示，公募REITs是继股票、债券之后的第三大类资产。 ，同时具有股权和债务性质。其投资逻辑与投资股票、债券不同。是一种风险适中、收益稳定的资产。投资者在配置此类产品时不应盲目，而应采取长期投资思路。

芙蓉基金资产配置部总监王家同曾表示，无论研究哪个REITs项目，都要从现金流稳定性和未来成长性等方面考虑投资价值。其中，在考虑现金流稳定性时，需要判断未来现金流增长率的合理性和折现率基数的合理性d 对资产过往经营状况和业绩的分析，主要考虑可实现的股息率。学位水平。考虑未来增长，必须考虑不同类型的资产、资产所在行业的发展情况、资产所在的具体区域条件、资产所在产业链的特点等，看看这些资产是否有可能创造超出预期的现金流，从而分享增值收益。 。

鉴于公募REITs的特点，投资公募REITs应以“长期持有”为目的，分享资产的长期投资收益。你不能指望像股票那样从短期波动操作中获利。同时，投资时一定要仔细分析具体资产，因为没有主体来保证底线，所以不能指望绑定主体的资产。信贷如债券投资。

王家同更详细地表示，高速公路和产业园区是公募REITs底层资产的两大类，属性不同。高速公路属于特许经营类别。一个典型的特点就是高速公路有运营期限，到期后就会被政府收回。因此，产品在投资期内的价值随着时间的推移而减少，到期价值为0。工业园区与房地产一样，属于产权类别。投资者购买产品后，就相当于拥有了产业园的所有权。基本上不存在产品到期后价值变0的情况。只要产业园存在，投资者的权利就在那里。

投资者在投资这两类资产时必须遵循不同的投资逻辑。对于特许经营项目，整个项目的内部收益率（IRR）必须计算投资期限。前提是“如果投资一条剩余期限为20年的高速公路，整个20年的持有期内能取得多少收益？”这种投资逻辑更偏向于负债，更像是买入“浮动收益、期内还本、到期日为0”的长期债券。

对于产权项目，我们必须看投资房地产的逻辑，即考虑房产的地价估值是否合理，租金收入是否稳定，未来的增长空间有多大，这种投资逻辑更偏向股权型，投资时更要关注房产的资本.转化率和租金情况。

特许经营项目到期价值归0，因此期间分红率较高，一般在7%-10%范围；对于产权项目，因为标的资产是真实的资产国家规定，未来房产还有可能升值，所以股息率较低，一般在3.5%-4.5%之间。两类资产的投资逻辑不同，各有特点。因此，投资者在选择投资时，必须结合投资预期、回报要求、资金属性等因素。其他方面，选择适合自己的投资类别和目标。如果您不具备专业判断和持续跟踪能力，也可以委托专业投资机构进行投资。

编辑：小沫

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