文/叶檀☞金融女英雄|毒舌善心

房地产每次有大变动，都是有征兆的。

这一次，又有迹象表明房地产发生了重大变化。

我愚蠢地认为房价永远会上涨，房地产未来仍然是最黄金的资产，一定会被埋没。

房地产发生重大变化的迹象

每一个重大变化都有一个先兆。当前兆发生时，市场价格不会发生明显变化。大多数人不会跳出船去等待温水煮青蛙。

让我们先来看看房地产投资最后一个黄金时代的先兆。

1998年，房地产金色大幕拉开。

当年7月1日起，党政机关停止了这一长达40多年的做法实行福利住房实物分配，实行住房分配货币化。

此前已举办数百场研讨会，历时三年多筹备，并在多个城市试点。

为了赶上末班车，从1998年下半年开始，各地进入“福利房分配”高峰期。

从今年开始，只要买房就可以享受财富增长。

货币加速，为房地产开发送子弹。央行安排了1000亿元住房贷款指导计划，只知道存款、买国库券的中国人逐渐习惯了住房贷款。

现在，房地产已经进入了一个巨变时期，从黄金时代迈入白银时代，迹象已经显现。

在 e2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”。房子是用来住的，而不是用来炒的，从那时起，这一点就变得司空见惯了。

2019年12月10日召开的中央经济工作会议，再次确认房子是用来住的、不是用来炒的。背景是2016年前后，房地产市场再次异常火爆。

最后，配套金融政策出台。

8月20日，住建部、央行在京召开重点房地产企业座谈会，研究制定资金监管规则明确重点房地产企业融资管理。

8月28日，限制开发商融资“三道红线”正式启动，并将于2021年1月1日起在全行业全面实施。

这三个红线是：

1。房地产企业扣除预收款项后的资产负债率不得大于70%；

2.房地产企业净负债率不得大于100%；

3.房地产企业“现金与短期负债比率”小于1。

拿地售销比是否过高、经营现金流，将作为监管检查的重要指标。

根据踩线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四个等级：

若三项指标均“跨过分界线”，则有息负债不增加；

若两项指标中有两项“跨过分界线”，则有息负债不增加；

”，有息负债年增长率不得超过5%；

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作为“超越线”，第有息负债年增长率可放宽至10%；

各项指标符合监管要求，有息负债年增长率-承担负债可放宽至15%。

作为试点，这12家房地产企业将受到严格监管。

监管部门印发《试点房地产企业主营业务和财务指标统计监测表》，要求试点房地产企业于每年15日前报送月。

监测表共涉及8项财务指标，分别是扣除预收账款后的资产负债率、扣除预收账款后的资产负债率、净负债率、现金短期负债率、权益性土地购置金额、权益性销售金额、过去三年经营活动产生的现金流量净额是否ee年连续负值，有息负债覆盖融资“三道红线”指标。

就算你是孙悟空，也逃不出如来如来的手掌心。

一句话，稳杠杆、降负债。

没有高杠杆，就没有高房价。

中国房地产的白银时代已经开始，黄金时代正在逐渐远去。

房地产改革最重要的标志城市是深圳

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象征城市是深圳。

一次轮回，深圳从新加坡回到了新加坡。

深圳在房地产开发初期，向新加坡学习。

1986年，深圳市借鉴香港、新加坡的经验，成立了市住房制度改革领导小组和办公室，提出d 以住房保障为主导，住房商品化与住房保障相结合。住房制度改革方案，1988年6月，正式发布实施《深圳经济特区住房制度改革方案》。

当时，深圳建成1715万多平方米

深圳安居工程1992年，深圳市住房局荣获联合国人居中心颁发的“人居荣誉奖”。1997年，深圳再次被评为全国住房改革先进城市。< /p>

从1988年到2004年，深圳的房价多年来一直稳定，没有炒作的空间，就像现在的长沙一样。

1990年至2003年，原特区中心区房价总体稳定在每平方米4000-5000元，而原特区外房价每平方米不到1000元。 2000元左右，年增长率一般在5%左右。直到2004年，深圳房价超过每平方米6000元。

2003年，深圳房价正式起飞。

原因是政策。

2003年，深圳市颁布《机关事业单位住房分配货币化改革实施方案》； 2011年，深圳市人大颁布《深圳市保障性住房条例》，深圳彻底抛弃新加坡模式，奔向香港模式。

结果是什么？我们来看看深圳最新的房价数据。

西塔数据显示，上个月，深圳二手房均价为每平方米75249元，同比增长16.87%，平均总价863万元。

近一个月（截至9月17日），深圳二手房均价为每平方米75410元，环比上涨0.21%。对于这个价格来说，还是反复打压的结果。

地球人已无法控制住房上涨的步伐深圳的物价。

吸取经验后，加上巨大的产业压力和政策压力，深圳决心回归新加坡模式。

2020年8月28日，深圳市住房和城乡建设局局长张学范表示，我们坚定“房子是用来住的，不是炒作”，“新加坡是我们学习的榜样”。

深圳已经做到了这一点。

四年前，深圳成立了人才安居平台集团负责统筹深圳市人才安居投资、建设和运营管理。土地购置总成本突破100亿元。

2020年上半年，深圳共出让土地21宗，其中住宅用地14宗，商业（办公）用地6宗，以及1块工业+商业用地。

14宗住宅用地交易中，仅2宗用于建设普通商品房，其余12宗均为人才住房储备用地。人才安居集团愉快地接受了10个地块。

每一块地都花费了巨额资金，而且是真金白银。这说明深圳确实要摒弃邪恶，回归正路。

让我们想象一下深圳未来的房价。

再过十年，深圳商品房价格依然天价，但大多数年轻人才将居住在政府提供的经济适用房中。深圳这次要学习新加坡模式，并且学到底。

海平面之下暗流汹涌，但表面却风平浪静。

房价没有明显变化，最新数据为还在上涨，上涨，上涨。

国家统计局数据显示，今年8月份，70个城市新建住宅价格环比上涨的城市中有59个，价格环比上涨的城市有： 47个城市二手房保有量增加。与2019年同期相比，基本呈上升趋势。

大家贷款买房也很积极。

今年8月，住户部门中长期贷款增加5571亿元，较去年8月增长22.71%，创2018年居民贷款新高。这13 年同期（自 2007 年起）。 6月，创年内新高6349亿元。

上一次8月中长期贷款增至5000亿水平还是在2016年。

可见，多数投资者认识较晚。种种迹象表明，现在买房确实没必要着急。等到年底再好好看看吧。

只有防患于未然，才能保证旱涝保收。你不必赚到生活中的每一笔钱，只要你预见到大趋势的变化即可。

家庭资产的房地产配置最多不超过60%。

三道红线之下，房企拼命卖房融资

8月20日，12家房企参加重要“红线”座谈会，即碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中国海外、华侨城、绿地、华润、阳光城。

对参会的12家大型房地产企业进行分类。

位于“三条红线”红线的房地产企业有3家：融创中国、绿地控股、中梁控股股份；

剔除预收款项后资产负债率分别为84.2%、82.8%、80.8%；净负债与股本比率分别为214.1%、163.4%和120.9%；货币资金与短期债务的比率分别为0.57、0.67和0.70。

位于橙色层的是阳光城。扣除预收账款后，资产负债率为77.6%，净负债率为154.4%，货币资金与短期债务比率为1.15。

位于黄荡的有碧桂园、万科、新城控股；后的资产负债率扣除预收款项分别为82.7%、76.5%和76.5%；净负债率分别为55.3%、36.7%、14.2%；货币资金与短期债务比率分别为2.14、1.68、2.42。

位于绿区的保利发展、中国海外、华润置地、华侨城四家企业均为国有企业；

不含预收账款后资产负债率分别为67.4%、55.0%、56.4%、79.3%；净负债率分别为57.1%、30.5%、32.5%和86.6%；货币资金与短期债务比率分别为2.09和4.00。 ，2.89，1.01。

天风证券发布研究报告。在三道红线的巨大压力下，大部分房企将承受沉重压力。

2019年财报显示，销售额前50名房企按照“三条红线”标准划分。同时踩3条红线的房企有14家，踩2条红线的有10家，踩1条红线的有14家，没有踩过任何一条红线的只有12家。

图片来自网络，已删除

这就是投资的本质，多了，多了，韭菜，没什么。

为了应对新常态，房地产开发商摩拳擦掌，

1.折扣与促销

9月份之后，排名前三的开发商都贴出了“30％折扣”的标语。

9月6日晚，恒大集团董事局主席许家印在营销大会上宣布，从9月7日到10月8日，恒大地产全国所有项目30折，9月、10月营销目标在会上正式发布：月销售目标1000亿元，“金九银十”销售200亿元，一系列促销“组合拳”将打出。

大型开发商大搞秋收攻坚战。他们不惜一切代价卖房子，为未来腾出空间。

最近见某大型开发商的区域总经理，他们公司的情况比较乐观但总部却下了死命令，必须完成2000亿元销售。

今年房地产市场清算率低，日子不好过五月后的美好生活。这不，又是诅咒。

根据房价大数据平台统计报告，一、二季度今年以来，一二线城市开发商待售商品房平均销售率已从去年的65%下降至44%。三四线城市，去年下降了67%，今年下降到了30%以下。

在三四线城市，生活非常非常悲伤。

2.集体停止拿地

除武汉、长沙、广州、重庆、西安等少数城市外，开发商几乎集体停止大规模拿地。土地。

全国土地交易遭遇低谷，受疫情影响，8月成交量实际上仅略高于一季度月均值。

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据观点地产研究院数据，8月份，一二三线城市土地供应建筑面积818.9万平方米、5012.6万平方米平方米和5754.6万平方米，环比分别减少22.1%和5754.6万平方米。 12.1%、6.5%。

100个重点城市土地成交916宗，环比减少430宗；土地成交计划建筑面积8958万平方米，环比下降30.1%。

今年一季度，月均土地成交857宗，月土地面积8025.7万平方米。

3.努力发债

不仅如此，开发商也拼命发债，无论是国内还是海外。低利率低杠杆时代，房东先做好准备吧，先说说余粮吧。

能借钱就借钱。

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第一季度，开发商融资总额缩减了86%。 4月份开始反弹，8月份迎来井喷——境内债券单月发行量突破659亿，2019年同期同比增长5.1%。

仔细分析，融资特点就是国企、央企国内融资多，利率低。国有企业融资利率可低至4%-5%，没有背景和实力的民营企业融资利率高达12%。

海外融资渠道被切断，对于很多严重依赖海外发债的房地产企业来说，无异于打了一记耳光。

2020年对于开发商来说仍然是还债的大年。据平安证券测算，2020年，房地产企业境内发债、境外发债、房地产信托的总到期规模将达到1.5万亿。

从表面上看，真实的es泰特开发商拥有大量融资。事实上，境内外渠道都受到严格控制，借的不如还的多。

2020年8月，房地产债券发行人（非城投公司）共发行债券514.26亿元，当月兑付金额635.92亿元，债券净融资额-1216.6亿元，单月净融资额转负。

从发行结构看，8月份国有企业和非国有企业净融资均为负值。其中，中国企业单月净融资额为-50.15亿元，非国有企业单月净融资额为-71.51亿元。元。

这么说吧，现金流不足的民营房地产企业会直接倒闭。

开发人员还在做什么？

坐标手动生产企业要及时落实供应计划，签订定期付款的集中采购协议，并通过供应链改革减轻2021年的压力，让产业链分担压力。 。

与其他房地产公司合作开发，共同发展。

如果挤压继续下去，房地产的末日即将到来：

房地产行业，就像钢铁和钢铁行业一样，水泥行业，是一条大鱼。小鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，龙头企业只剩下不到十家。

二三季度以来，不少城市出现土地出让小高峰，相当一部分土地被“低端房企”拿下。

这是最后的手段。行业洗牌来临，“腰部玩家”处境尴尬，头顶悬着三道红线。他们都不能像龙头房企那样打折赚钱，也无法孵化多元化业务。他们要么自我阉割然后消失，要么冲上去战斗。挤入“头阵”。

对于个人投资者来说，想买房自住的人，趁房地产市场压力上车，在人口集中、人口密集的城市上车。经济正在上升。不要等到崩溃了，那根本不现实。

开发商疯了，购房者也疯了。我们参观了这两处房产，仍然有很多人争先恐后地用现金购买。

转型的时代看似混乱，其实很清晰。

我认为无外乎三件事：让银行脱离房地产战车、排挤房地产龙头企业、把房地产金融变成大众愿意交易的金融产品。

别干了关于房价是否会崩溃的问题。不可能。这样的问题太幼稚了。

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